In einem Urteil vom 14.10.2015 stellte das Oberlandesgericht München (AZ: 7 U 995/15 ) fest, das die Nichtnutzung des Genossenschaftszwecks nicht die Beendigung der Mitgliedschaft rechtfertigt.
Tritt ein Mitglied einer Wohnungsbaugenossenschaft durch Unterzeichnung einer Beitrittserklärung bei, so geht der Unterzeichner mit der Genossenschaft ein Mitgliedschaftsverhältnis eingegangen. Mit der Begründung des Mitgliedschaftsverhältnisses, kann das Mitglied den Förderzweck der Genossenschaft in Anspruch nehmen oder die Genossenschaft bei der Erfüllung des Förderzweckes unterstützen. Die Inanspruchnahme des Förderzweckes ist laut OLG München unabhängig vom Mitgliedschaftsverhältnis zu betrachten. Nutzt das Mitglied das Förderwerk der Genossenschaft, so geht das Mitglied mit der Genossenschaft ein zusätzliches Nutzungs- und Zweckverhältnis ein. Der genossenschaftliche Förderzweck, also die Nutzungs- und Zweckverhältnisse ergeben sich aus der Genossenschaftssatzung, oftmals muss vom Mitglied ein entsprechender Nutzungsvertrag unterzeichnet werden. Auch bei der Nova Sedes Wohnungsbau können Sie den Förderzweck „Schaffung sozialen Wohnraums“ unterstützen, ohne dass Sie den Förderzweck der Genossenschaft nutzen. Genossenschaftswohnungen in der Anlage „Sonnenwohnen Weiden“ oder anderen Objekten können Sie beziehen, ohne Mitglied zu werden. Dennoch empfiehlt die Nova Sedes Wohnungsbau ihren Mietern eine Mitgliedschaft, um sämtliche Vorteile der genossenschaftlichen Gemeinschaft nutzen zu können.
Mitgliedschaft auch ohne Nutzung des Genossenschaftszwecks
In seinem Urteil stellt OLG München daher fest, dass eine Nichtnutzung lediglich das Nutzungsverhältnis, nicht aber das Mitgliedschaftsverhältnis betrifft. Wird von dem Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft auf Ebene des Nutzungsverhältnisses keine Mietwohnung genutzt, so rechtfertigt dies nicht die Beendigung des bestehenden Mitgliedschaftsverhältnisses. Die Nichtnutzung der Genossenschaftswohnung betrifft ausschließlich das Nutzungsverhältnis und nicht das Mitgliedschaftsverhältnis, so geht es eindeutig aus der OLG Entscheidung hervor. Laut Urteil ist das Mitgliedsverhältnis von dem Nutzungsverhältnis zu trennen. Durch die Nichtnutzung verstößt der Genosse oder die Genossenschaft nicht gegen Pflichten aus dem Mitgliedschaftsverhältnis. Es ist nämlich zum zu beachten, dass die Mitgliedschaft keinen Anspruch auf eine Wohnung oder ein anderes Nutzungsrecht begründe. Einer Wohnungsbaugenossenschaft steht es auch offen, ihre Wohnungen an Nichtgenossen zu vermieten. Diese Freiheit der Genossenschaft zeigt, dass das Nutzungsverhältnis auch allein bestehen kann und das Mitgliedsverhältnis mit dem Nutzungsverhältnis allenfalls lose miteinander verknüpft ist. Das Mitgliedschaftsverhältnis und das Nutzungsverhältnis muss und kann getrennt voneinander beendet werden.
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Historisches Genossenschaftsprinzip passé
Die historische Bewertung des genossenschaftlichen Förderzwecks ist heute weitgehend hinfällig geworden, was ein Abweichen vom nicht mehr zeitgemäßen Auslegungsergebnis rechtfertigt. Viele Genossenschaft wurden zwischenzeitlich von der wirtschaftlichen Realität eingeholt, spätestens seit dem Erlass des geltenden Genossenschaftsrechts ist festzustellen, dass eine Genossenschaft ohne Gewinnerziehungsabsicht in der modernen Marktwirtschaft nicht überlebensfähig ist. Das starre und veraltete Genossenschaftsbild einer kleinen Gemeinschaft mit überschaubaren Verhältnissen ist kaum noch anzutreffen. Mit der Einführung der Genossenschaftsrechts hat der Gesetzgeber Wohnungsbaugenossenschaft bewusst mehr Flexibilität und Spielraum gegeben. Dies lässt den Rückschluss zu, dass eine Konservierung des veralteten Genossenschaftsgedankten vom Gesetzgeber nicht gewünscht ist. Die Einführung des investierten Genossenschaftsmitgliedes im Jahr 2003, bestätigt diese Annahme, dennoch halten viele an dem nicht mehr zeitgemäßen Genossenschaftsgedankten fest, der vor über 170 Jahren seinen Ursprung bei Hermann Schulze-Delitzsch und Friedrich Wilhelm Raiffeisen findet. Die Nova Sedes Wohnungsbau ist die erste und einzige Genossenschaft in Deutschland, welche für investierte Mitglieder ein BaFin-Prospekt auflegte.
Auch das Meinungsportal Wikipedia vertritt bei seinen Zulassungsentscheidungen das über 170 Jahre alte Genossenschaftsprinzip. So werden Genossenschaft, die zu den mitgliederstärksten in Deutschland zählen, nicht in dem Meinungsportal aufgenommen, wenn sich die Mitgliederzahlt nicht mit den Wohneinheiten deckt. Betrachtet man das vor 170 Jahren entstandene Genossenschaftsprinzip, war es meist zutreffen, dass sich der Kreis der Eigentümer und der Gesellschaft mit dem Kundenkreis oder den Wohneinheiten der Gesellschaft deckte. Laut baugenossenschaften.info ist die Wohnungsbaugenossenschaft Aufbau Dresden eG, gemessen am Wohnungsbestand, die größte deutsche Genossenschaft mit 18.888 Mitgliedern. Die Genossenschaft Bauverein der Elbgemeinden eG ist auf derselben Plattform mit 21.718 Mitgliedern zu finden und die Nova Sedes Wohnungsbau eG wies im Bundesanzeiger für das Jahr 2019 22.103 Mitglieder aus. Wie die Beamten-Wohnung-Verein zu Berlin eG mit 23.299 Mitgliedern, gehören diese Genossenschaften zu den mitgliederstärksten Genossenschaften in Deutschland.
Historische Genossenschaftsprinzip ohne Rechtsgrundlage
Rechtlich erscheint ein solch enges Verhältnis indessen keineswegs zwingend, denn Folgende Gegebenheiten sprechen eindeutig dagegen:
- Das Nichtmitgliedergeschäft mit dem genossenschaftlichen Förderzweck wurde rechtlich noch nie eingeschränkt und wird schon immer für zulässig erachtet, besonders wenn es die Mitglieder förderte oder unterstützend wirkte.
Eine Genossenschaft ist keineswegs nur ein hilfswirtschaftlicher Betrieb der Mitglieder. Die Nova Sedes Wohnungsbau löste sich bereits vor Jahren von diesem egoistischen hilfswirtschaftlichen Gedanken und nahm auch Mitglieder auf, die den sozialen Wohnungsbau für Andere fördern möchten. So unterstützt die genossenschaftliche Zweckgemeinschaft Nova Sedes Wohnungsbau auch den Sozialbau für schwächere Bevölkerungsgruppen, die nicht Mitglied der Genossenschaft sind und dennoch in unserer Mitte leben. Die Förderung des Genossenschaftszweckes durch das Mitglied kann durchaus auch einen ideellen oder gemeinnützigen Hintergrund haben, so dass das Förderwerk auch Nichtmitgliedern zugutekommen kann.
- Die Genossenschaft hat neben der Erfüllung des Förderzweckes auch dafür Sorge zu tragen, dass die wirtschaftlichen Interessen ihrer Mitglieder fördern werden. Im Rahmen dieser Sorgfaltspflicht könnte demnach auch ein Nichtmitglied von den geförderten Vergünstigungen der Genossenschaft profitieren. Es gibt keine gesetzlichen Bestimmungen, wonach ein Mitglied dem Nichtmitglied bezüglich des Förderzweckes bessergestellt sein muss.
- Die Gleichstellung zwischen Mitgliedern und Nichtmitgliedern widerspricht zwar dem historischen Genossenschaftsbild, wird aber bereits seit Jahrzehnten toleriert. Gegen eine Tolerierung gibt es keine rechtlichen und wirtschaftlichen Gründe einzuwenden, die wirtschaftlich Auslastung der Genossenschaft durch Nutzungsverhältnisse mit Nichtmitgliedern, ist durchaus im Interesse der Mitglieder. Das Nichtmitgliedergeschäft widerspricht somit lediglich einem enggefassten ideologisch-historischen Genossenschaftsprinzip.
Die moderne Genossenschaft
Die Weiterentwicklung der Genossenschaft weg vom hilfswirtschaftlichen, dienenden Betrieb, hin zum verselbständigten Unternehmen, der weitgehende Verzicht auf eine Unterscheidung zwischen dem Mitglieder- und dem Nichtmitgliedergeschäft, die Verabschiedung von der gemeinsamen Selbsthilfe im historischen Sinne und die hauptsächlich ideelle oder gemeinnützige Ausrichtung mit dem Genossenschaftsgesetz und anderen gesetzlichen Bestimmungen vereinbar. Bei der oben genannten weiterentwickelten und zeigemäßen Genossenschaft handelt sich zwar um eine atypische im historischen Sinn, nicht aber um widerrechtliche Erscheinungsformen.
Bereits das OLG Nürnberg stellte fest, dass es sich bei dem Beitritt in eine Genossenschaft oder einen Verein um keinen endgültigen Vertrag handelt, sondern um ein auf die Begründung der Mitgliedschaft gerichtetes organisatorisches Geschäft.
Wie ein Verein steht auch die Genossenschaft in der Praxis für ideelle und gemeinnützige Zwecke offen, faktisch gesehen kann somit die Genossenschaft sämtliche Zwecke abdecken, die auch einem Verein zum Satzungszweck hat. Mit anderen Worten wird der Vereinszweck vom Genossenschaftszweck vollständig umfasst. Umgekehrt bleibt es aber für den Verein weiterhin unzulässig, wirtschaftliche Interessen der Mitglieder mit dem Mittel eines nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes zu fördern. Bei einem Verein ist somit die Unterscheidung zwischen wirtschaftlichen von den ideellen Zwecken weiterhin von Relevanz, während sie für die hier dargelegte moderne Genossenschaft obsolet geworden ist. Die Rechtsform der Genossenschaft ist somit dann zu wählen, wenn bei der Führung eines nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes wirtschaftliche Zwecke verfolgt und gefördert werden sollen. So nahm sich die Zweckgemeinschaft Nova Sedes Wohnungsbau das ehemalige Baywa-Areal in Bayreuth vor, das mehrere Jahre brach lag. Händeringend wird in Deutschland nach Wohnraum gesucht und in Mitten einer Kulturstadt wie Bayreuth wurden mehrere Tausend Quadratmeter nicht genutzt. Nun erstrahlt mit Hugo49 im Bayreuther Stadtteil St. Georgen ein komplett neuer Bezirk zum Wohnen und Wohlfühlen.
So werden Sie Mitglied
Haben Sie auch schon mal daran gedacht, den sozialen Wohnungsbau in Deutschland zu fördern? Mit einer modernen Wohnungsbaugenossenschaft wie der Nova Sedes Wohnungsbau ist dies ganz einfach möglich. Mit eine beliebigen durch 40 teilbaren Summe können Sie Mitglied der Genossenschaft werden, Sie selbst entscheiden, ob Sie den Förderzweck der Genossenschaft in Anspruch nehme möchten oder nicht. Werden Sie Mitglied aus ideellen oder gemeinnützigen Gründen, so helfen Sie der Gemeinschaft Nova Sedes Wohnungsbau, sozialen Wohnraum für schwächere Bevölkerungsgruppen zu schaffen. Nehmen Sie noch heute Kontakt mit uns auf und fordern Sie über info@nova-sedes.de Ihre Beitrittserklärung an.