Steigende Zinsen: Was bedeutet das für den Immobilienmarkt?

Aktualisiert: 1. Sept.

Die Erhöhung der Zinsen ist nicht nur ein Problem für Neu-Finanzierungen, sondern auch für Bestandsimmobilienkredite. Wenn Sie also bereits einen Kredit haben, sollten Sie sich informieren, was das bedeuten kann!

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Steigende Zinsen - was bedeutet das für den Immobilienmarkt - Foto: AdobeStock

Der Anstieg des Sollzinses für 10-jährige Zinsbindungen auf 2,7 Prozent Ende Mai hat selbst die meisten Fachleute überrascht. Im Vergleich zu den 2000-er Jahren ist das immer noch wenig – aber viel im Vergleich zum historischen Niedrigzins. Unter anderem wegen der hohen Inflation spricht einiges dafür, dass die Zinsen weiter steigen werden. Die amerikanische Notenbank (FED) hat ihren Leitzins bereits erhöht. Damit steigt der Druck auf die Europäische Zentralbank (EZB). Fachleute sagen eine zunächst moderate Erhöhung für Mitte Juli voraus. Weitere Schritte könnten im Laufe des Jahres folgen.


Eine Immobilie zu finanzieren ist eine große Investition - nicht nur, was den Preis der Immobilie angeht, sondern auch was die monatliche Belastung betrifft. Die meisten Banken verlangen für die Finanzierung eine Anfangstilgung von 2-3%. Das bedeutet, dass wenn Sie im Jahr 2021 mit 1000€ monatlich bei 1% Zins und 3% Tilgung finanzieren wollen, Sie nur 200.000€ finanzieren können. Damit der Kredit in einem Zeitraum von 30 Jahren getilgt werden kann, müssen Sie also mehr als das doppelte ausgeben. Müssen Sie 300.000€ mit 3% Zins finanzieren, beträgt die monatliche Belastung sogar 1500€.


Deshalb ist es so wichtig genau zu rechnen und zu überlegen, ob das Budget ausreicht und ob man sich die monatlichen Belastung leisten kann. Man sollte bedenken, dass neben den Kosten für Zins und Tilgung auch noch Kosten für den Unterhalt der Immobilie (wie Strom-, Heiz- und Wasserkosten) anfallen.

All diese Kostenzusammenstellung sollte nicht mehr als 35% des Nettoeinkommens ausmachen.

Werblich werden die Kreditkonditionen sind oft zu niedrig angesetzt. Zinsangebote der Hausbank oder auf Internetportalen sollten Sie ebenfalls nicht blendend beeinflussen lassen. Diese Angebote gelten in der Regel nur für einen Bruchteil der Kreditsumme. Je höher das Fremdkapitalbedarf ist, desto höher ist auch das Risiko der Bank und folglich die Finanzierungszinsen. Wenn beispielsweise nur Kaufnebenkosten in Höhe von ca. 12 Prozent mit Eigenkapital finanziert werden können, ist eine 100-Prozent-Finanzierung notwendig. Abhängig von der Bank wird hierfür ein um 1 Prozent höherer Zins verlangt. Solide finanzieren Sie mit 20 bis 30 Prozent Eigenkapital plus Eigenkapital für die Finanzierung Ihrer Kaufnebenkosten.


Abgesehen davon, dass die Zinsen derzeit steigen, sollten Sie auch über längere Zinsbindungen nachdenken. Der Zins für 15-jährige Zinsbindungen liegt aktuell um ca. 0,3 Prozent höher als für 10 Jahre. Die monatliche Belastung ist also höher bzw. die Tilgung bei vergleichsweise gleicher Rate niedriger. Dafür hat man aber nach 10 Jahren ein einseitiges gesetzliches Kündigungsrecht. Während bei 10 Jahren Laufzeit die Restschuld zwingend mit dem dann aktuellen Marktzins finanziert werden muss, hat man bei 15-jähriger Zinsbindung ein um 5 Jahre längeres Zeitfenster.


Sondertilgungsrate sind unbedingt zu berücksichtigen, um die Tilgung zu beschleunigen und die Restschuld nachhaltig zu reduzieren. Diese Option sollte von jedem Kreditnehmer in Anspruch genommen werden, sobald sie angeboten wird. Einige Banken bieten auch mehr Flexibilität in Form von zwei oder drei Tilgungssatzwechseln während der Zinsbindungsphase an. Außerdem ist es ratsam, sich vorab über alle Fördermöglichkeiten der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zu informieren und diese gegebenenfalls in die Planung mit einzubeziehen.



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