Wie werden Immobilien richtig bewertet?

Aktualisiert: 8. Sept.

Die Nova Sedes Wohnungsbau empfiehlt die Beauftragung eines Fachmanns

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Wie werden Immobilien richtig bewertet?

Die Nova Sedes Wohnungsbau greift für die Erstellung einer Immobilienbewertung auf bestimmte Techniken und unterschiedliche Datenerhebungen zurück, die sich nicht nur auf den Immobilienmarkt als solches beziehen. Speziell bei Anlageobjekten ist die aktuelle und zukünftige volkswirtschaftliche Entwicklung zu berücksichtigen. Für Investoren, die eine Immobilie aus Finanzinvestorensicht beurteilen lassen wollen, haben fachmännische Immobilienbewertungen deshalb einen höheren Stellenwert als für Private, die eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen. Dennoch fließen beim letzteren oftmals subjektive Werte mit in die Bewertung hinein.

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, ist es wichtig, einen realistischen Preis zu setzen. Wenn Sie den Preis Ihres Hauses zu hoch ansetzen, kann es sein, dass Sie Interessenten abschrecken und am Ende mit Ihrer Immobilie sitzen bleiben.

Ein professioneller Immobilienmakler wie Losch Immobilien aus Kleve kann Ihnen helfen, den richtigen Preis für Ihr Haus zu ermitteln.


Der wichtigste Faktor - die allgemeine wirtschaftliche Lage


Die Wertentwicklung einer Immobilie ist stark von der allgemeinen Lage der Volkswirtschaft abhängig.

Die wirtschaftliche Entwicklung Deutschlands lässt sich am BIP ablesen, dieses betrug im Jahr 2021 rund 3,57 Billionen Euro und wuchs somit im Vergleich zum Vorjahr um 2,9 Prozentpunkte. Deutschland ist sehr stark vom Außenhandel abhängig, so dass auch der BIP der weltweit stärksten Länder nicht außer acht gelassen werden sollte. Auch die Immobilienpreise müssen sich dem Prinzip von Angebot und Nachfrage beugen, speziell im gewerblichen Bereich ist die Nachfrage von der allgemeinen wirtschaftlichen Situation abhängig.

Die florierende Volkswirtschaft führt zu einem Anstieg der Nachfrage nach Gewerbeimmobilien, was wiederum zu einer Verknappung am Markt und Preissteigerungen führt. Eine prosperierende Wirtschaft bedeutet auch, dass sich der Bürger mehr Wohneigentum leisten kann - mit den gleichen Konsequenzen. Letztlich resultiert daraus ein Bau-Boom, der in Deutschland schon seit längerem andauert und selbst in Krisenzeiten nicht vollends abebbt. Insbesondere bei Finanzinvestoren im Immobiliensektor sollte eine fundierte Zukunftsprognose bezüglich der wirtschaftlichen Entwicklung des Landes und der Region, in die Immobilienbewertung mit einfließen. Die Coronakrise sowie der russische Angriffskrieg zeigen uns jedoch, dass sich die Zukunft nicht unweigerlich an Prognosen orientiert. So kündigt bereits das Internetportal der Tagesschau das Ende des Bau-Booms an.


Steigende Rohstoffpreise führen zu steigenden Preisen in der Baubranche und einem Auftragsrückgang. Die Wirtschaft hat im Allgemeinen mehr zu kämpfen und leidet unter anderem unter den Sanktionen.

Eine negative Wirtschaftsentwicklung führt zu größerer Unsicherheit am Arbeitsplatz, zu geringeren Einkommen und einem schlechteren Konsumklima. Die Stimmung am Deutschen Immobilienmarkt hat sich getrübt, der Traum vom Eigenheim scheint unbezahlbar. Eine Studie des Instituts Rheingold zeigt auf, dass nur noch 68 Prozent der Deutschen ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung erwerben oder bauen möchten.


Ist das Krisenjahr 2022 das richtige Wirtschaftsjahr zum Immobilienverkauf?


Ihr Immobilienfachmann sollte diese Frage in seiner Bewertung mit beantworten und Sie auf derzeitige und künftige wirtschaftliche Einflüsse hinweisen.

Die wirtschaftliche Entwicklung des Landes ist nicht alles, die Immobilienpreise sind zudem mit der regionalen Ökonomie verwoben - doch es gibt Anhaltspunkte dafür, dass das Krisenjahr 2022 eventuell doch geeignet ist, um erfolgreich seine Immobilie zu verkaufen: So lautet jedenfalls die Aussage Ihres Fachmanns für die Bewertung von aktuellen wie künftigen wirtschaftlichen Entwicklungstendenzen rund um den deutschen Markt.

Die regionale Makroökonomie beleuchtet die Entwicklung eines ganzen Landstriches, weshalb das grenznahe Nordbayern vom tschechischen EU-Beitritt profitierte und seinen eigenen kleinen Boom erlebte. Stark entwickelte Regionen wie München oder Berlin mit ihren Außenbezirken heben sich immer positiv vom Durchschnitt ab. Bei der regionalen Mikroökonomie hingegen wird die Entwicklung einer Stadt unter die Lupe genommen. So können Immobilien in Orten, welche unter einer Abwanderung von Bürgern leiden, keine hohen Preise mehr aufrufen. Wiederrum ziehen Gewerbegebiete Arbeitskräfte an, da diese möglichst nahe am Arbeitsplatz leben wollen, aber nicht zu nah. Die Mikroökonomie steht also in enger Wechselwirkung mit der Lage und dem vorherrschendem Wohnwert.



Ein weiterer Faktor -die demografische Entwicklung, Objektlage und Wohnwert


Die Wertbestimmung einer Immobilie wird maßgeblich durch die strukturelle Entwicklung der Bevölkerung in der Region beeinflusst. Dabei sind nicht nur die Geburtenzahlen, Sterberaten und Ab- und Zuwanderungsraten von Belang, auch geographische Verteilung sowie umweltbedingte und soziale Faktoren fließen in die Betrachtung ein. Eine wachsende Bevölkerung benötigt mehr Wohnraum, was zu höheren Immobilienpreisen führt oder diese zumindest stabilisiert. In Deutschland liegt die Geburtenrate bei ca. 1,4 Kindern pro Frau - kein Wunder also, dass der Anteil der unter 20-Jährigen im Jahr 2000 von 30 Prozent auf 17 Prozent gesunken ist; gleichzeitig stieg der Anteil der über 65-Jährigen von 14 Prozent auf 28 Prozent an.

Die stetig ansteigende Lebenserwartung der Menschen hat Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkt. So werden immer mehr barrierefreie Wohnungen gebraucht, was zu einem Preisanstieg in diesem Bereich führt. Doch nicht nur das Alter der Bevölkerung ist entscheidend, auch die Wanderbewegungen innerhalb Deutschlands sowie Zuwanderung und Auswanderung von Immigranten spielen eine große Rolle. Auch die allgemeine Einkommenssituation hat einen großen Einfluss - so beobachtet man aktuell bei Privatpersonen vermehrte Investitionen in Wohnraum, um sich so für das Alter abzusichern oder Kapitalanlagen zu tätigen.


Für eine individuelle Immobilienbewertung sind folgenden Kriterien wichtig:


- Kriterien in Bezug auf Objekt und Lage

- Kriterien in Bezug auf Nutzungsmöglichkeiten

- Kriterien in Bezug auf die Eignung als Investitionsobjekt

- Kriterien in Bezug auf spezielle Risiken.


Der Standort einer Immobilie ist entscheidend für den Preis, den man dafür bezahlen muss. Dieser wird von zahlreichen Faktoren bestimmt, unter anderem:


- Art der Bebauung (nur Einfamilienhäuser, oder nur Mehrfamilienhäuser oder gemischt)

- Verkehrsanbindung bzgl. Straßennetz und öffentlichem Nahverkehr

- Dichte der Bebauung

- prozentualer Anteil der Grünflächen

- Nähe zum Stadtzentrum

- Einkaufsmöglichkeiten zur Deckung des täglichen Bedarfs etc.

- Nähe von Industrieanlagen.


Die Bewertung einer Immobilie erfolgt anhand verschiedener Faktoren. Dazu gehören neben der Lage auch die Bausubstanz, der Renovierungs- und Modernisierungszustand der Immobilie. Ein wesentliches Kriterium ist hierbei die Art und der technische Zustand der Heizung. Bei zukünftigen Investitionen in die Heizung, den Dachstuhl oder Wärmeschutz sind meist größere Geldbeträge erforderlich. Der Wohnwert kann dabei unterschiedlich betrachtet und gewichtet werden und daher sehr unterschiedlich ausfallen. Die Rolle des Wohnwertes ist bei der Immobilienbewertung nicht zu unterschätzen. Der Immobilienbesitzer selbst lässt sich hier häufig von Gefühlen und Erinnerungen leiten, was zu einer Verfälschung der Bewertung führen kann. Sogar für den Investor spielt der Wohnwert eine Rolle, da dieser die Wohnimmobilie bestmöglich vermieten möchte und neben der Wertsteigerung Gewinne durch Vermietung erzielen will. Der Wohn- oder Mietwert kann nach folgenden Kriterien bewertet werden:


- Baujahr des Gebäudes

- Größe der Wohnflächen

- Welche potenziellen Mieter kommen infrage (mehr Großfamilien oder eher Einzelpersonen)?

- Nähe zu Schulen und/oder Kindergärten oder Kitas

- Einkaufsmöglichkeiten zur Deckung des täglichen Bedarfs (auch Lagekriterium)

- Ausstattung der Wohnungen (Sanitäreinrichtung, Küche, Balkon und dessen

Ausrichtung, Einbaumöbel)

- Fahrstuhl

- Art der Heizung und Kosten dafür (energetische Sanierung)

- PV-Anlage

- Quadratmeterpreis für die Miete

- Höhe der Nebenkosten (für Hausmeister, Garage, Grundsteuer etc.)

- Zusammensetzung der Mieter

- Stellflächen für PKW



Die Lagebewertung und der Wohnwert sind so eng miteinander verbunden, dass man sie nicht voneinander trennen kann. Es gibt viele Kriterien und äußere Einflüsse, die berücksichtigt werden müssen - vielleicht hat man selbst ja noch gar keine Ahnung von all dem. Aber keine Sorge: Ein Fachmann hat jeden Tag mit Immobilien aus Ihrer Region zu tun und ist deshalb bestens informiert über regionale Entwicklungen, die den Immobilienpreis beeinflussen können - positive wie negative. Manche dieser negativen Auswirkungen sind zeitlich begrenzt; oft lohnt es sich also, einfach noch ein oder zwei Jahre zu warten, bevor man verkauft. Ihren Fachmann vor Ort finden Sie ganz in deiner Nähe - er berät Sie gerne rund um den Wert Ihrer Immobilie sowie aktuelle staatliche Förderprogramme auf regionaler und bundesweiter Ebene.








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